Êtes-vous concerné par la taxation des logements vacants et secondaires ?

Attendu début 2023 mais longuement discuté, le décret fixant la nouvelle liste des communes dites « tendues » vient de paraître (Décret 2023-822 du 25/08/2023).

Quelles sont-elles et êtes-vous concerné ?

Revue des principales implications en matière d’impôts locaux à compter du 1^er janvier 2024.

Quelles sont les communes qualifiées de « zones tendues » ?

Les zones tendues sont des périmètres géographiques délimités par la loi. Historiquement, ce sont des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. 

La première liste a été fixée par le gouvernement à travers son décret du 10 mai 2013. Plus de 1 000 villes situées dans des métropoles telles que Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Ajaccio, Annecy étaient concernées. Cette liste a ensuite été actualisée compte tenu de l’évolution du marché immobilier en 2015.

Plus récemment, la loi de finances pour 2023 est venue élargir la définition de « zone tendue », en y ajoutant les communes qui n’appartiennent pas à une agglomération de plus de 50 000 habitants, mais qui sont également confrontées à des difficultés d’accès au logement (forte proportion de résidences secondaires dans des communes littorales, touristiques, de montagne…). Le nouveau décret, qui était attendu depuis, vient finalement de paraître (Décret n°2023-822 du 25 août 2023). Au total, plus de 2 000 communes répondant à cette nouvelle définition parmi lesquelles on trouve notamment des lieux très touristiques comme Groix, l’Île de Ré, Saint-Tropez ou Alata et Appietto en Corse, viennent s’ajouter à la liste préexistante actualisée.

Pour savoir si un logement se situe dans une zone tendue, vous pouvez vous tourner vers le service d’urbanisme de votre mairie ou utiliser le simulateur proposé par le site service-public.fr (en cours de mise à jour actuellement).

Quelles sont les conséquences de cette qualification de « Zone tendue » en matière d’impôts locaux ?

Le classement des zones tendues permet notamment l’application de la taxe sur les logements vacants et la possibilité d’appliquer une « surtaxe » d’habitation sur les résidences secondaires, en vue d’inciter les propriétaires de ces logements à les remettre sur le marché.  En effet, selon l’Insee, 10% des logements en France sont des résidences secondaires et 8% sont des logements vacants (2022).

Au choix des communes, possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires :

Héritée de la Révolution, la taxe d’habitation est perçue au profit des collectivités locales pour financer les services et les infrastructures.

Elle a progressivement été supprimée pour les résidences principales à compter de 2018 et totalement depuis le 1^er janvier 2023. Cette mesure touche l’ensemble des contribuables (les propriétaires comme les locataires).

Désormais, seuls les occupants d’une résidence secondaire (logements meublés, non affectés à l’habitation principale) doivent continuer de la régler. Et dans les zones tendues, les communes peuvent opter, sur délibération du Conseil Municipal, pour une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires allant jusqu’à 60%. Cette décision devra intervenir avant le 1^er octobre 2023 pour être applicable à compter de 2024. 

Pour rappel, la taxe d’habitation est établie pour l’année entière en fonction de votre situation au 1^er janvier de l’année d’imposition. Son montant est calculé de la façon suivante : (valeur locative cadastrale) * taux d’imposition communal + éventuelles majorations (cf . surtaxe jusqu’à 60%) + frais de gestion.

A noter : la valeur cadastrale est revalorisée tous les ans en fonction de l’inflation. Au 1^er janvier 2023, elle a connu une hausse de 7,1%.

De plein droit, application de la taxe sur les logements vacants :

La taxe sur les logements vacants a été instaurée en 1998, et étendue en 2013. Elle est perçue par l’Etat en vue de lutter contre la crise du logement dans les zones tendues.

Elle est d’application automatique aux logements vacants (logements non meublés et inoccupés au 1^er janvier de l’année d’imposition), situés dans des zones tendues.

A l’instar de la taxe d’habitation, elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement qui a fait l’objet d’une revalorisation de 7,1% en 2023. Son taux d’imposition a également été largement relevé au 1^er janvier 2023. Il passe de 12,5% à 17 % pour la première année et de 25% à 34 % les années suivantes, si le bien reste vide et inoccupé.

En dehors de ces zones tendues, nous pourrions penser que les logements vacants échappent à toute imposition (ils ne seraient soumis ni à la taxe d’habitation car non meublés, ni à la taxe sur les logements vacants car non situés en zone tendue). Mais cela serait utopique car les communes peuvent décider d’assujettir ces logements à la « taxe d’habitation sur les logements vacants » (dont l’appellation est ceci dit assez cocasse).

Mécaniquement, l’extension du périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants en 2024 (perçue au profit de l’Etat) va restreindre celui de la taxe d’habitation sur les logements vacants (perçue par les collectivités locales). 

En conclusion, toutes les communes qui connaissent des tensions locatives peuvent désormais entrer dans la liste des zones tendues, même si elles ne font pas partie d’une grande agglomération. Le périmètre d’application de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires et de la taxe sur les logements vacants pour 2024 sera donc élargi.